土地が共有の場合の解消方法

相続における遺産分割のトラブルを避けるため、土地を共有にするという方向に流れてしまいがちになります。
しかし、このことが将来的に土地の権利関係を複雑にしたり、維持管理や売却する際のトラブルの元となります。

そこで、共有となっている土地はできるだけ早いうちに共有関係を解消することが望ましいと思われます。

解消する第一の方法として「共有物分割」があります。
これは、土地を物理的に分離してそれぞれ単独所有にする方法です。
共有持分の比率と分割後の不動産価格比が等しければ、税務上は分割による譲渡はなかったものとみなされます。

第二の方法として「共有持分の譲渡」という方法もあります。
これは、共有持分を有償で他の共有者に譲渡する方法です。譲渡した際に譲渡益が生じると譲渡人に譲渡所得税がかかります。
さらに、譲渡価額が時価よりも著しく低い場合には、取得者に贈与税がかかる可能性があるため、譲渡価額は慎重に決定する必要があります。

第三の方法として「共有分の交換」という方法もあります。
互いに共有している2つの不動産がある場合に各々の共有部分を交換することにより単独所有とする方法です。
交換は税務上において譲渡の一種ですが、一定の条件を満たしていれば交換の特例が受けられ、譲渡所得税はかかりません。